為抑制不動產市場充斥的投機交易，兩年前立法通過，對於短期持有不動產之交易，課徵俗稱奢侈稅的特銷稅，同時為避免打擊面過廣，對於自住之不動產出售，另訂「除外」免徵條款，以達到政府鼓勵房屋「自住自用」的政策目的。

除上開規定外，現行實務上與不動產有關的稅捐立法，其實都存在與之類似的考量。

以房屋稅為例，原則上係依房屋使用用途分別課徵不同稅率：營業用房屋課徵之房屋稅率最高；作為私人醫院、診所、自由職業事務所或人民團體設立登記使用之「非住非營」房屋所課徵的稅率次之；供所有人自住使用之房屋所課徵的稅率最輕。

其次為地價稅，自用住宅之用地，同樣適用最優惠的稅率；又土地所有權人出售屬自用住宅之用地，其應納土增稅可適用「一生一次」的優惠稅率，若在土地出售前，所有權人或其配偶、未成年子女已設籍在該地並持有連續滿六年以上者，可重複適用優惠稅率；自用住宅之房屋土地出售者，無論是房屋出售時應納之所得稅，土地出售時應納的土增稅，均可在二年內，以其新購價格超過原出售價格為由，向主管機關申請重購退稅；若再加上前述自用住宅免徵特銷稅之規定，可知我國立法者不僅有意貫徹「自住自用」政策，更鼓勵人們將不動產「越換越大」、價格「越換越高」。

從鼓勵改善居住條件之角度而言，上述立法或者有些道理，問題在於所謂「自用」之認定，稅捐實務上並不易執行。目前我國實務對於「自用」住宅的認定，係採取相當形式的認定基準。所謂「自用」，係以土地所有權人或其配偶、直系親屬，是否於該房屋辦竣戶籍登記，且在客觀上未提供出租或供營業使用者為限。這種相當形式化的認定，常與納稅人主觀的認知有甚大差距。有些人因此主張，稅捐機關應本於職權進行實地查核，或改以納稅人提出水電瓦斯單據作為依據。但實務上，因此類稅捐事件之數量過於龐大，若欲徹底執行查核顯有高度困難，再者實地查核也相當擾民，容易發生爭執。倘若僅以水電單據為準，卻是只能認定有人居住，不能證明為自住，實務亦有困難。

其實，從稅法量能課稅角度而言，上開規定均屬「庸人自擾」，蓋因房屋土地不論是否提供為自住，只要持有者在兩次轉售之間賺錢，有錢就代表其有稅負能力，就應該付稅。換言之，是否自住不是重點，賺錢者有能力付稅，這才是稅法的真道理。從而，以自用住宅為準，給予優惠的稅法規定，本即無此必要，更何況，非自用住宅的稅負若高，可能轉嫁給經濟上更為弱勢的房客負擔。

考量至此，前述立法是否仍妥當，恐更值得三思。

（作者是成大法律系副教授，本文由中華法務會計協會提供、誠品公益基金贊助）