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稅改專欄/不良稅制 鼓動土地投機交易
作者譯者:經濟日報/成大教授柯格鐘撰稿
出版日期:2011-11-01
【經濟日報╱中華法務會計協會提供、誠品公益基金贊助】 2012.11.01 03:30 am
 

最近3則與不動產有關稅務新聞,引人注意。首先,不動產交易實價登錄開放查詢;其次,財政部長赴立院報告,面臨質疑仍強調,健全房市少不了奢侈稅,將來若欲退場,須滿足3條件,亦即土地年內買賣不課土增稅應調整、公告現值與市價貼近、房市無不當投機行為;最後,立院財委會通過建議,降低自用住宅包括土增稅在內之稅率。

在我國,房市投機交易盛行已久,近10年 問題更形嚴重,包括央行總裁都感嘆台北居大不易,遑論一般市井小民。青貧族若無父母資金協助,幾無可能僅憑己力,在台北買房居住。只是,我國不動產市場何以發展至此?奢侈稅能否抑制房市投機交易?我國不動產課稅制度應如何重建?擬就上述問題,分周為文檢討。本周,即以第一個問題為對象討論。

理論上,歐美日各國包括我國在內社會,近年均面臨嚴重少子化危機,加上在台灣上班族實質薪資近幾年接近零成長,在房屋供給不變甚至增多前提下,有需求且有能力買房者既變少,基於供需法則,不動產價格應逐漸下滑才是。只是,上開理論係以房屋供居住為前提,一旦房屋非供居住而是投資使用,就不再有相同問題。

由於外在國際環境,尤其美國近年實施貨幣寬鬆及低利政策,市場資金早已動能充沛,包括台灣在內銀行體系均擁過多資金,只能積極尋找投資管道及標的。對此,不動產業者在建屋前後,以不動產作為擔保品,吸入銀行體系多餘資金,由於成本極低,無庸在意房屋建完未能售出之「庫存」問題,可充分等待更多資金投入市場。加上,壽險業運用保戶繳交保費,以其不付息的充沛資金,堆高商辦及北市土地交易行情。加上,台灣南北發展嚴重失衡,中南部不少人夢想或被迫北上,尋求較好 的就學就業或醫療環境,造就北台灣尤其是北市長期繁榮不墜之居住需求,先天就存在易漲難跌的客觀條件。

撇開上述非稅原因,在台灣,土地交易所得完全無法透過土增稅課徵,達到量能課稅目的,蓋因土增稅基建立在虛擬「公告現值」基礎上,公告現值永遠落後於市價,且每年僅調整一次。從而,只要有資金買賣尤其是北市不動產者,年初買年底賣,無論實際賺多少,稅上所得永遠掛零。就算隔年買賣,公告現值價差仍完全不足反應實際轉售價差。2002年,土增稅率減半徵收,2005年竟然入法,更增炒作不動產之動機與實質利益。2009年,不良稅改又大幅調降遺贈稅率,本來外逃資金回台,未必投入製造業,多數進入不動產市場,更墊高本地不動產市場價格。從而,不良稅制與稅改,為台灣房地產投機交易添加更多動能,遂使局面一發不可收拾。 
 

(不動產交易課稅系列之一) 
(中華法務會計協會提供、誠品公益基金贊助、成大教授柯格鐘撰稿) 
【2012/11/01 經濟日報】

 
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