最近3則與不動產有關稅務新聞，引人注意。首先，不動產交易實價登錄開放查詢；其次，財政部長赴立院報告，面臨質疑仍強調，健全房市少不了奢侈稅，將來若欲退場，須滿足3條件，亦即土地年內買賣不課土增稅應調整、公告現值與市價貼近、房市無不當投機行為；最後，立院財委會通過建議，降低自用住宅包括土增稅在內之稅率。
在我國，房市投機交易盛行已久，近10年 問題更形嚴重，包括央行總裁都感嘆台北居大不易，遑論一般市井小民。青貧族若無父母資金協助，幾無可能僅憑己力，在台北買房居住。只是，我國不動產市場何以發展至此？奢侈稅能否抑制房市投機交易？我國不動產課稅制度應如何重建？擬就上述問題，分周為文檢討。本周，即以第一個問題為對象討論。
理論上，歐美日各國包括我國在內社會，近年均面臨嚴重少子化危機，加上在台灣上班族實質薪資近幾年接近零成長，在房屋供給不變甚至增多前提下，有需求且有能力買房者既變少，基於供需法則，不動產價格應逐漸下滑才是。只是，上開理論係以房屋供居住為前提，一旦房屋非供居住而是投資使用，就不再有相同問題。
由於外在國際環境，尤其美國近年實施貨幣寬鬆及低利政策，市場資金早已動能充沛，包括台灣在內銀行體系均擁過多資金，只能積極尋找投資管道及標的。對此，不動產業者在建屋前後，以不動產作為擔保品，吸入銀行體系多餘資金，由於成本極低，無庸在意房屋建完未能售出之「庫存」問題，可充分等待更多資金投入市場。加上，壽險業運用保戶繳交保費，以其不付息的充沛資金，堆高商辦及北市土地交易行情。加上，台灣南北發展嚴重失衡，中南部不少人夢想或被迫北上，尋求較好 的就學就業或醫療環境，造就北台灣尤其是北市長期繁榮不墜之居住需求，先天就存在易漲難跌的客觀條件。
撇開上述非稅原因，在台灣，土地交易所得完全無法透過土增稅課徵，達到量能課稅目的，蓋因土增稅基建立在虛擬「公告現值」基礎上，公告現值永遠落後於市價，且每年僅調整一次。從而，只要有資金買賣尤其是北市不動產者，年初買年底賣，無論實際賺多少，稅上所得永遠掛零。就算隔年買賣，公告現值價差仍完全不足反應實際轉售價差。2002年，土增稅率減半徵收，2005年竟然入法，更增炒作不動產之動機與實質利益。2009年，不良稅改又大幅調降遺贈稅率，本來外逃資金回台，未必投入製造業，多數進入不動產市場，更墊高本地不動產市場價格。從而，不良稅制與稅改，為台灣房地產投機交易添加更多動能，遂使局面一發不可收拾。
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