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稅改專欄/實價課稅 應以土增稅為基礎
作者譯者:經濟日報/中華法務會計協會提供
出版日期:2012.11.15
【經濟日報╱中華法務會計協會提供】 2012.11.15 02:23 am
 

本文前提及,奢侈稅非解決不動產投機良方,關鍵仍在土增稅應實價課稅。惟現實上能否作到,甚有爭議,官方向採否定見解,認不動產交易實價無法可查。官方還表示,實價登錄剛起步,待取得登錄市價與公告現值之差距數後,即可推動實價課稅。惟本文以為,不動產交易實價課稅立即可作,方法簡單,只要土地稅法第12條「公告現值」改「實際成交價」,亦即「市價」課稅即可,說明如下。

首先,不動產交易實價無法查核說法,並不可採,蓋現行推動之奢侈稅,正是以實際銷售價為基準,若奢侈稅可查價,土增稅亦無不可。再者,納稅人轉手賣出購買預售屋之「財產權」,官方向採實價課稅立場,若未建築完成之預售屋可查價,已完工房屋又怎會無法查價?其實,關鍵問題在房屋與土地隨同出售時,兩者實際成交價應如何劃分。

本文曾提及,不動產轉售價差,原則均歸土地增值,蓋基於物理性質使然,房屋除非增改建,否則定會折舊,土地則除非流失,並無折舊問題,故只有土地會增值。從而,實務上只要查對不動產現況,並比對同一標的過去交易價格,即可計算系爭土地之增值,應為房屋折舊數加上全部的轉售價差,此為本文認為,不動產交易在現實上可區分價格,土增稅應作實價課稅的基礎。

此外,在完成前述修法後,出賣人依法即須申報「正確」的交易價格,蓋申報不實的交易價格,理論上即已該當稅捐稽徵法之「逃漏稅捐罪」。又在實價登錄制下,相關人士向地政機關申報不實交易價格,亦該當刑法「使公務員登載不實罪」,非僅行政罰而已。且出賣人縱欲申報不實,仍要買受人配合,而雙方配合虛報價格,屬民法上通謀虛偽無效的交易。對買受人而言,支付了大筆價款,卻換來無效買賣(出賣人可隨時請求返還)、可能的刑事制裁(幫助逃漏稅),又增加自己將來轉售不動產時的稅負,若加上現實上有接近交易之第三人,即地政士或仲介業作查價與登錄,倘有虛偽又涉及「偽造文書罪」或「業務登載不實罪」,另稅捐實務還可查相對人資金之銀行往來,故只要是正常交易,核實查價完全可能。

實際上,「實際成交價」既不能由「公告現值」,也不能由「登錄市價」反映,蓋實價登錄之市價不代表也不能反映,其他仍未交易之標的,將來實際成交時的價格。 「實際成交價」只能也只會,出現在系爭標的在「實際」賣出時,出賣人依約可向買受人收取的「成交價」即「對價」中,除此之外,其他價格均為推測。

最後提醒,土增稅雖屬地方稅收,卻為中央立法,故土增稅要不要實價課稅,是財政部有無決心進立法院修法的問題,請勿把責任全推給地方。


(不動產交易課稅系列之三)
(中華法務會計協會提供、誠品公益基金贊助、成大教授柯格鐘撰稿)
【2012/11/15 經濟日報】

 
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