本文前提及，奢侈稅非解決不動產投機良方，關鍵仍在土增稅應實價課稅。惟現實上能否作到，甚有爭議，官方向採否定見解，認不動產交易實價無法可查。官方還表示，實價登錄剛起步，待取得登錄市價與公告現值之差距數後，即可推動實價課稅。惟本文以為，不動產交易實價課稅立即可作，方法簡單，只要土地稅法第12條「公告現值」改「實際成交價」，亦即「市價」課稅即可，說明如下。
首先，不動產交易實價無法查核說法，並不可採，蓋現行推動之奢侈稅，正是以實際銷售價為基準，若奢侈稅可查價，土增稅亦無不可。再者，納稅人轉手賣出購買預售屋之「財產權」，官方向採實價課稅立場，若未建築完成之預售屋可查價，已完工房屋又怎會無法查價？其實，關鍵問題在房屋與土地隨同出售時，兩者實際成交價應如何劃分。
本文曾提及，不動產轉售價差，原則均歸土地增值，蓋基於物理性質使然，房屋除非增改建，否則定會折舊，土地則除非流失，並無折舊問題，故只有土地會增值。從而，實務上只要查對不動產現況，並比對同一標的過去交易價格，即可計算系爭土地之增值，應為房屋折舊數加上全部的轉售價差，此為本文認為，不動產交易在現實上可區分價格，土增稅應作實價課稅的基礎。
此外，在完成前述修法後，出賣人依法即須申報「正確」的交易價格，蓋申報不實的交易價格，理論上即已該當稅捐稽徵法之「逃漏稅捐罪」。又在實價登錄制下，相關人士向地政機關申報不實交易價格，亦該當刑法「使公務員登載不實罪」，非僅行政罰而已。且出賣人縱欲申報不實，仍要買受人配合，而雙方配合虛報價格，屬民法上通謀虛偽無效的交易。對買受人而言，支付了大筆價款，卻換來無效買賣（出賣人可隨時請求返還）、可能的刑事制裁（幫助逃漏稅），又增加自己將來轉售不動產時的稅負，若加上現實上有接近交易之第三人，即地政士或仲介業作查價與登錄，倘有虛偽又涉及「偽造文書罪」或「業務登載不實罪」，另稅捐實務還可查相對人資金之銀行往來，故只要是正常交易，核實查價完全可能。
實際上，「實際成交價」既不能由「公告現值」，也不能由「登錄市價」反映，蓋實價登錄之市價不代表也不能反映，其他仍未交易之標的，將來實際成交時的價格。 「實際成交價」只能也只會，出現在系爭標的在「實際」賣出時，出賣人依約可向買受人收取的「成交價」即「對價」中，除此之外，其他價格均為推測。
最後提醒，土增稅雖屬地方稅收，卻為中央立法，故土增稅要不要實價課稅，是財政部有無決心進立法院修法的問題，請勿把責任全推給地方。
|
